DEFINITION VON IMMOBILIENGUTACHTEN

Eine Schätzung wird von einem Immobiliengutachter durchgeführt, der speziell dafür ausgebildet ist, den Marktwert von Immobilien zu schätzen, und der dafür lizenziert ist. Beim Kauf oder Verkauf eines Hauses ist eine Immobilienbewertung ein nützliches Werkzeug, aber sie wird auch von Hypothekenkreditgebern verwendet, um festzustellen, ob der Marktwert der Immobilie hoch genug ist, um eine ausreichende Sicherheit für das Hypothekendarlehen zu bieten. Es handelt sich dabei nicht um eine exakte Wissenschaft.

Methoden zur Bewertung von Immobilien

Es gibt 3 Hauptmethoden zur Schätzung oder Bewertung von Immobilien, die manchmal in Kombination miteinander verwendet werden. Welche Methode verwendet wird, hängt von den Umständen ab, unter denen die Immobilie genutzt werden soll.

Vergleichender Verkaufsansatz

Dies ist die am häufigsten verwendete Methode. Bei dieser Methode sucht der Immobilienbewerter nach kürzlich erfolgten Verkäufen von Immobilien in der Gegend der zu bewertenden Immobilie und versucht, möglichst ähnliche Objekte zu verwenden. Nachdem er vergleichbare, kürzlich verkaufte Immobilien erhalten hat, vergleicht der Gutachter dann die Merkmale der kürzlich verkauften Immobilien mit der zu bewertenden Immobilie, um einen Marktwert der zu bewertenden Immobilie zu erhalten, indem er den Wert der Merkmale zum Wert der zu bewertenden Immobilie entweder addiert oder subtrahiert.

Beispiel

In der Nachbarschaft der zu bewertenden Immobilie hat der Gutachter drei Immobilien gefunden, die innerhalb der letzten drei Monate für jeweils 200.000 $ verkauft wurden. Die betreffende Immobilie hat das gleiche Alter, die gleiche Quadratmeterzahl und die gleiche Art von Baumaterialien. Das Objekt hat jedoch eine Garage für drei Autos anstelle einer Garage für ein Auto und ein etwas größeres Grundstück als die kürzlich verkauften Objekte. Der Gutachter berücksichtigt die jüngsten Verkäufe sowie den zusätzlichen Wert der größeren Garage und des größeren Grundstücks. Der Gutachter kann dann die betreffende Immobilie mit 225.000 $ bewerten.

Kosten-Ersatz-Ansatz

Bei dieser Methode inspiziert der Immobiliengutachter die Immobilie und notiert die Art und Qualität der verwendeten Materialien. Der Gutachter bestimmt dann, wie viel es kosten würde, die Immobilie mit vergleichbaren Materialien zu ersetzen. Nachdem er den Wiederbeschaffungswert ermittelt hat, zieht der Gutachter die Kosten für einen Abschreibungsfaktor ab, der auf dem Alter und dem Zustand der Immobilie basiert.

Beispiel

Bei der betreffenden Immobilie handelt es sich um ein Haus mit drei Schlafzimmern, dessen Wiederbeschaffungskosten bei Verwendung vergleichbarer Materialien 250.000 $ betragen. Aufgrund des Alters der Immobilie nähern sich jedoch bestimmte Merkmale, wie z. B. das Dach, dem Ende ihrer Nutzungsdauer. Der Gutachter wird das Dach und andere Materialien abschreiben und kann dann feststellen, dass die Immobilie einen Marktwert von $225.000 hat.

Ertragswertverfahren

Diese Methode wird am häufigsten für Gewerbe- und Mietimmobilien verwendet. Der Gutachter berücksichtigt das Einkommen, das eine Immobilie erzielt, sowie das potenzielle Einkommen, das eine Immobilie erzielen könnte. Von diesem Einkommen zieht der Gutachter die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie ab. Durch Subtraktion der Kosten von den Erträgen ermittelt der Gutachter einen durchschnittlichen jährlichen oder monatlichen Ertrag oder ein Nettoeinkommen für die Immobilie. Diese Zahl wird mit einem Faktor von Jahren multipliziert, je nachdem, wie lange ein Käufer auf eine Rendite seiner Investition warten möchte.

Beispiel

Eine Immobilie wird derzeit für $1.500 pro Monat vermietet, mit Ausgaben von $200,00 pro Monat. Die Immobilie hat ein Nettoeinkommen von $1.300 pro Monat, oder $15.600 jährlich. Der Gutachter bestimmt, dass diese Art von Immobilie einen Renditefaktor von 12 Jahren hat. Der Gutachter bewertet die Immobilie dann, basierend auf dem Ertragswertverfahren, mit 187.200 $.

Eine Immobilienbewertung ist lediglich ein Instrument zur Bestimmung des Marktwerts einer Immobilie, spielt aber eine wichtige Funktion bei einer Immobilientransaktion. Bei First Foundation können wir Ihre Immobilienbewertung mit Ihnen durchgehen, alle Ihre Fragen beantworten oder Sie mit einem qualifizierten Gutachter in Verbindung setzen.